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    长久以来，房地产行业就是个投诉和争议较多的领域，投诉和争议的原因很多，我们不能一一评论，但焦点最集中的无外乎质量和计量两种。下面就房屋的测量方法进行讨论，以利于推出一种新的更公开和透明的方法。

       司马迁曾经说过：“人间熙熙皆为利来，人间攘攘皆为利往”。

       任何标准都是为某些利益集团服务的，房屋的测量方法也不例外。放着好好的使用面积标准不去采用，却一定要采用购买者无法度量的销售面积标准。一个标准涉及元素越多、越复杂，就越具有信息不对称性，就越容易产生水分，所以人为的把标准确定复杂化是房地产供给利益链上的所有利益集团所乐于看到的，只是苦了买房子的百姓。

       商品房销售面积计算公式如下：

       商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

       套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。其中未封闭阳台建筑面积按一半计算，这里未封闭以施工规划设计图为准;

       公用建筑面积主要由两部分组成：

       1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

       2、单元与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

       该公式的一级科目商品房销售面积涉及子科目两大类：套内建筑面积；分摊的公用建筑面积。十六个分科目。

       而套内建筑面积子科目涉及三个分科目：套内使用面积；套内墙体面积；阳台建筑面积。

       分摊的公用建筑面积子科目又涉及十三个分科目：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、公共用房、管理用房建筑面积；单元与公用建筑空间之间的分隔墙、外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

       要相对这十六个要素进行统计的工作量之大、专业性之强是可以想象的，也是购房者无法完成的。这只是平面的计算。

       空间上，房间的矩架高低又是一个没有硬指标的“标准”，3.3米的有之、3.5米的有之、5.9米的有之、6.0米的有之、……。

       老子曾说：“埏埴以为器，当其无，有器之用”。用现代语言解释就是，用糅合的粘土烧制成陶器，我们使用的是陶器空洼的地方，才有了陶器的功用。

       买房子买的是什么？买的是使用空间！

       盖房子的成本消耗可不单是平面的，更多的成本是被立体摊销掉的，因为一块两维的平面需要四面墙体的包围才可以成就使用的三维空间。

       所以我认为，房子的计量方法应该以三维体积为计价单位。拟定计算公式为：

       商品房使用体积=套内使用面积×矩架高度

       商品房销售单位售价=该地产项目成本/该地产项目使用体积总和×（1+该地产项目利润率）×土地使用年限系数

       土地使用年限系数=土地使用剩余年限/70<1

       依此思路计算的优势是：

        1、商品房使用体积公式中的要素清楚直观，看得见摸得着，非专业人士就可以丈量和计算。

        2、商品房销售单位售价公式中的要素具有可审计性和市场自动调节性。地产项目成本是有据可查的，最大限度地避免了灰色成本的进入；地产项目使用体积总和具有可丈量性，避免了了不可复核性面积的欺诈因素；地产项目利润率要素，是房地产开发商的利润率透明化，既有利于市场竞争有利于国家税收；土地使用年限系数因素的加入，使土地购买者要为其跑马圈地的行为支付成本的同时又遏制了开发商的捂盘行为和成本转嫁的发生。真正使消费者避免了替开发商埋单。

        3、有利于和谐社会的创建。可以避免不必要的纠纷，有益于开发商和购房者的和谐关系，有利于降低物业公司、热力公司与房产拥有者或使用者交易成本。分歧少了，和谐就会多起来。

        套用罗伯特·卡普兰的一句话：“如果不能描述，那么你就不能衡量，而如果不能衡量，那么你就不能管理”。这也是我开发这个房屋测量模型的思路所在。